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營改增細則公布 深圳"豪宅"滿2年需差額征收增值稅

2016-3-28 10:26:11

近日,財政部與國家稅務總局下發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》。通知明確,自5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱“營改增”)試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅?!稜I業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件同時發布。

兩部門最新公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》,對個人住房轉讓實施差別政策。其中,對于北京、上海、廣州、深圳四城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

對北上廣深之外的非一線城市,規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

據了解,二手房交易中,營業稅一直是5%,營業稅及附加稅才是5.6%。營改增后未滿2年的房子交易時的稅費可能將有所降低。比方說一套價值300萬元的房產,營改增前營業稅及其附加稅共需繳納300萬×5.6%=16.8萬元,而實行營改增后,如果只需要繳納增值稅,也就是300萬×5%=15萬元的費用,可以省下1.8萬元的費用(但因為深圳具體抵扣細則尚未公布,所以以上稅費可能與實際情況有一些出入)。而非普通住宅哪怕滿2年也需要繳納增值稅。如福田區一套買入價2000萬元,出讓價3000萬元的非普通住宅,就需要繳納(3000萬-2000萬)×5%=50萬元的增值稅。

家家順營銷副總裁賀玲在接受媒體采訪時表示,5月1日起正式執行營改增,對于樓市而言無疑是利好消息。這也與政府一直在倡導的大力去庫存、降稅費相吻合,也表明了政府致力于刺激房地產交易、穩定房地產市場的堅定態度?!澳壳?,對于深圳這樣的一線城市,政府打壓投機炒房意圖明顯,部分片區房價有明顯下滑,最多的降價20萬至50萬元賣,其實相比稅費,房價降低是大頭。因為一貫買漲不買跌的心理原因,購房者對樓市持觀望情緒,家家順市場監測數據顯示,深圳二手房成交量環比下降30%左右,業主也有大概5%的議價空間。剛需自住的、改善型需求的應該逆向而行,現在這個時機可以挑選適合自己的房源出手?!辟R玲說道。


普通住宅定義:

根據深圳市規土委《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》,深圳現行享受優惠政策的普通住房價格標準為:羅湖區每套總價390萬元及以下,福田區每套總價470萬元及以下,南山區每套總價490萬元及以下,鹽田區每套總價330萬元及以下,寶安區每套總價360萬元及以下,龍華新區每套總價320萬元及以下,龍崗區每套總價280萬元及以下,光明新區每套總價250萬元及以下,坪山新區每套總價200萬元及以下,大鵬新區每套總價230萬元及以下。

深圳享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件:住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內建筑面積120(含)平方米以下或單套建筑面積144(含)平方米以下;實際成交價低于通告公布的所在區域普通住房價格標準。三個條件同時滿足的就是普通住房。


背景

目前,北上廣深二手房交易營業稅是按照《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執行。

具體為:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

其他地方是按照《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號)執行。具體為:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。這個政策沒有區分普通住房和非普通住房。

(來源:晶報)


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